주택담보대출 규제 7월 변경사항 정리 및 한도 확인

2021년 7월 1일부터 변경되는 주택담보대출 규제에 대한 내용을 정리하여 설명드리겠습니다. 

주택담보대출 규제 완벽정리

1. 서민실수요자 대상 확대

서민실수요자 자격조건은 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9000만 원 이하 또는 생애최초 구입자는 연소득 1억 미만이며 매입하려는 주택의 가액이 투기과열지구는 9억 원 이하, 조정대상지역은 8억 원 이하여야 합니다.

구분	기존	변경
기본 요건	무주택 세대주	무주택 세대주
연소득	부부합산 연 8000만원 이하 생애최초 구입자는 연 9천만원 이하	부부합산 연 9000만원 생애최초 구입자는 연 1억원 이하
주택가액	투기과열지구: 6억원 이하 조정대상지역: 5억원 이하	투기과열지구: 9억원 이하 조정대상지역: 8억원 이하

기존과 비교해보았을 때 서민실수요자의 대상이 확대되었음을 알 수 있습니다.

 

2. LTV 변경

위 기준에 적용되는 서민실수요자를 위해 주택담보대출 LTV가 변경되며 대출 한도가 완화됩니다.

LTV란 실수요자들이 주택 구입을 위해 주택담보대출을 신청할 때 집값에 대해 몇 % 의 대출을 해주는가를 의미하는 비율입니다. 예를 들어 5억 원의 집값에서 LTV가 50%가 적용되면 2억 5000만 원의 대출이 가능합니다.

구분	기존	변경
투기과열지구	LTV 50%	6억원 이하 LTV 60%
		6억원~9억원 LTV 50%
조정대상지역	LTV 60%	5억원 이하 70%
		5억원~8억원 60%
비규제지역	70%

예를 들어 서울의 투기과열지구의 8억 원의 주택을 매매할 때, 주택담보대출은 LTV 50%를 적용받기 때문에 4억 원까지 가능하게 되는 것입니다. 여기서 유의해야 할 점은 방금 말씀드린 사례는 기존 대출이 없다는 가정에서 LTV를 적용한 것입니다. LTV 외에도 아래 DTI와 DSR을 고려한 대출 규제에 대한 내용까지 확인하시기 바랍니다.

 

3. 대출 규제

3.1 DTI 60% 적용

7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역 모두 무주택 서민실수요자에게 DTI 60%가 적용됩니다.

DTI는 총부채 상환 비율을 이야기합니다. 이에 대해 예시를 들어 설명드리겠습니다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 직장인이 DTI 60%를 적용받았다고 가정해보겠습니다. 우선 연봉 5000만 원에서 DTI인 60%를 곱합니다. 그럼 3000만 원이 나옵니다. 이를 12개월로 나누면 월 250만 원이 됩니다. 이는 원금과 대출 이자의 합이 월 250만 원을 초과하는 대출이 불가능하다는 이야기가 됩니다.

3.2 DSR 적용 대상 확대

기존 9억 원 초과 주택에 대해서 DSR규제가 적용됐지만 2021년 7월부터는 6억 원을 초과하는 주택담보대출을 받거나 1억 원 이상의 신용대출을 받는 경우에도 DSR이 적용됩니다. 은행권에서 대출을 받는 경우 DSR 40%, 비은행권에서 대출을 받을 때에는 DSR 60%를 적용받습니다. 단, 전세자금대출이나 예적금 담보대출, 보험계약대출 및 정책적 목적의 대출, 소액대출(300만 원 미만) 등 DSR 적용 실익이 적은 대출은 DSR 적용 대상에서 제외됩니다.

DSR은 총부채 원리금 상환 비율을 이야기합니다. 이에 대해 예시를 들어 설명드리겠습니다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 홍길동 씨가 신용대출로 5000만 원이 있고, 10년 만기이고 이에 대한 금리는 연 4%로 가정해보겠습니다. 홍길동 씨의 경우 1년에 원금 500만 원과 이자 200만 원을 합한 총 700만 원의 원리금을 상환해야 합니다. DSR규모로 따지면 홍길동 씨의 경우 700만 원은 연봉 5000만 원 대비 14%를 차지합니다. 이때 홍길동 씨는 구입하려는 주택이 DSR 40%를 적용한다고 했을 때, 40%에서 14%를 뺀 DSR 26%에 맞춰 대출이 가능합니다. 즉 연간 원리금 상환액이 연봉 5000만 원의 26%인 1300만 원을 초과하지 못한다는 것을 의미합니다.

계산이 너무 복잡하기 때문에 DTI와 DSR을 계산하는 사이트를 소개해드리니 계산기를 이용해 한도를 조회하시면 유용하실 듯합니다.

http://ssoseyo.com/

금융계산기

 

종합적으로 보면 7월 1일의 주택담보대출 규제는 DSR 적용으로 인해 기존 대출이 있는 분들에게는 불리할 수 있는 규제 정책이라 보이며, 기존 대출이 없을 경우 LTV가 확대되기 때문에 유리한 정책으로 생각됩니다. 단, 위에서 말씀드렸다시피 비은행권의 DSR은 60%까지 대출이 가능하기 때문에 금리가 비싸더라도 대출을 꼭 받아서 1주택자가 되어야 하시겠다는 분들은 비은행권 주택담보대출도 노려보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠습니다. 또한 디딤돌 대출 등 국가에서 운영하는 주택담보대출을 활용하셔서 내 집 마련의 꿈을 이루시는 것도 추천드립니다.